Manutenzione della caldaia e affitto: chi paga cosa?

A chi corrispondono le spese per la manutenzione della caldaia?

Chi paga per le opere di manutenzione ordinaria della caldaia: l’inquilino o il proprietario dell’immobile?

Facciamo un po’ di chiarezza su questo argomento in quanto nei rapporti tra proprietario e inquilino molto spesso c’è confusione su chi deve pagare le varie spese.

La manutenzione della caldaia

Quando parliamo di revisione della caldaia, obbligatoria per legge, si fa riferimento a due diverse tipologie di interventi: manutenzione ordinaria e controllo dell’efficienza energetica, che spesso viene anche chiamata “verifica dei fumi”.

Entrambi gli interventi di manutenzione e controllo sono obbligatori per legge.

Con la manutenzione della caldaia si prevedono tutte le opere che riguardano la pulizia del bruciatore e dello scambiatore di calore, sicurezza e controllo, la verifica che lo scarico dei fumi avvenga in modo corretto e l’analisi della qualità dei fumi.

I controlli periodici garantiscono due vantaggi:

  • si può tenere sotto controllo la corretta funzionalità ed efficienza della caldaia;
  • permette di ridurre notevolmente l’inquinamento ambientale;

Grazie a queste verifiche, se effettuate periodicamente da tecnici specializzati, c’è la possibilità di mantenere la caldaia in ottime condizioni e garantendo, nel tempo, sempre delle buone prestazioni.

Questo tipo di benefici ci permetteranno di ottenere notevoli risparmi dei consumi e di conseguenza una bolletta più leggera

Scirapa guanti e scarpe con foglie d'autunno

Altro punto da non sottovalutare è la prevenzione di possibili “incidenti domestici” come per esempio i tubi della caldaia congelati, che saranno quasi ridotti a zero grazie al controllo costante della propria caldaia.

Le opere di manutenzione ordinaria, così come i piccoli interventi di riparazione dovuti a un uso quotidiano e che quindi causano un deterioramento del prodotto, spettano all’inquilino. Sempre a suo carico sono le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale.

Il controllo fumi

Il controllo dei fumi, che riguarda l’efficienza energetica della caldaia e relativo impatto sull’ambiente, prevede delle manutenzioni con tempistiche diverse, che variano in base al tipo di apparato installato.

Per le caldaie alimentate a gas, metano o gpl, di potenza termica inferiore ai 35 kW (quelle domestiche) si prevede un controllo ogni 2 anni; mentre per quelle di potenza termica compresa tra i 35 kW e i 116 kW il controllo fumi va eseguito ogni anno.

Per le caldaie alimentate a combustibile liquido (gasolio, non utilizzato negli ambienti domestici) o solido (legna o pellet), si prevede una manutenzione ogni 2 anni se la potenza termica è inferiore ai 35 kW; mentre per potenza termica compresa tra i 35 kW e i 116 kW si prevede un intervento di manutenzione ogni anno.

Bisogna inoltre ricordare che la prova e l’analisi dei fumi deve essere eseguita anche nei seguenti casi:

  • prima accensione della caldaia;
  • in seguito alla sostituzione del generatore di calore);

Anche in questo caso, visto l’utilizzo costante dell’apparato, la spesa di manutenzione della caldaia per la prova dei fumi è a carico dell’inquilino.

La pulizia della caldaia

Tra le spese a carico dell’inquilino troviamo anche la pulizia della caldaia, consigliata ogni anno.

Questo tipo di manutenzione prevede la pulizia del bruciatore, della camera di combustione, della cappa camino e dell’elettroventilatore se presente.  Questo serve ad accertare il corretto funzionamento della caldaia in modo da garantirne la funzionalità per tutta la stagione.

Sempre in questa fase di manutenzione della caldaia, il tecnico qualificato verificherà che tutto l’impianto sia correttamente funzionante e a norma per garantire il massimo della sicurezza e affidabilità.

Tecnico ripara caldaia

Il controllo periodico

Per capire ogni quanto bisogna prevedere gli interventi di manutenzione, ecco un piccolo schema da seguire:

Verifica delle indicazioni fornite, con relativa nota, da parte di chi ha installato l’impianto, ovvero la “ditta installatrice”.

icona del tecnico caldaia

Verifica di quanto riportato dal fabbricante degli apparati, così come indicato sul libretto d’uso, che non va assolutamente confuso con il libretto d’impianto (che avrete se possedete un impianto di potenza inferiore a 35 kW, quindi domestico) o il libretto di centrale (per impianti superiori ai 35 kW)

icona manuale della caldaia

Verifica di quanto indicano le normative UNI e CEI della caldaia, come ad esempio la norma UNI 10436/96 per le caldaie autonome o quelle con potenza inferiore a 35 kW, oppure la norma UNI 10435/95 per caldaie condominiali o con potenza superiore a 35 kW.

foglio normativa delle caldaie

Se non sono presenti le documentazioni di cui sopra, farlo presente al manutentore dell’impianto, il quale dovrà attivarsi celermente per recuperare una copia delle istruzioni tecniche della caldaia in nostro possesso.

icona della caldaia

In genere tutti i produttori consigliano un periodo di manutenzione annuale, ma questo non significa che vi sia l’obbligo di effettuare una revisione ogni anno.

Teniamo anche a evidenziare che, qualora l’inquilino ometta di eseguire le manutenzioni come previsto dalla Legge, oltre al rischio di ricevere delle sanzioni, in caso di danneggiamento della caldaia, il locatario potrebbe addebitate all’affittuario, totalmente o in parte, eventuali spese per la sostituzione o manutenzione straordinaria della caldaia. Il locatario è anche tenuto a controllare che vengano effettuati i controlli periodici previsti dalla legge.

È buona regola, da parte del futuro inquilino, controllare che il locatore abbia installato una caldaia a Norma di Legge e che sia dotata di tutte i libretti di uso e manutenzione e certificati di installazione a regola dell’arte.

Eventuali adeguamenti alle norme di legge, sostituzioni, manutenzioni straordinarie della caldaia o installazioni sono sempre a carico del proprietario dell’immobile.

Tutte le opere di manutenzione ordinaria, prova dei fumi, pulizia caldaia, aggiornamento del libretto, pagamento del tecnico che esegue le prove e spese per la fornitura del calore sono invece a carico dell’inquilino.

“Tutte le cose sono belle in sé, e più belle ancora diventano quando l’uomo le apprende. La conoscenza è vita con le ali.”

Khalil Gibran
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